Битмаган арзон уйлар: уларга олдиндан пул тўлаш ўзини оқлайдими?

Битмаган арзон уйлар:  уларга олдиндан пул тўлаш ўзини оқлайдими?

© Ahunbay.Kz

Ҳар бир оила ҳаётининг у ёки бу босқичида уйга эга бўлиш муаммоси билан тўқнашади. Бундай лаҳзаларда харидорни муҳим ютуқдан ҳаяжон ҳисси қамраб олади: ахир, эркак киши ўз оиласини бошпана билан таъминлаши керак; аёл эса уйини қандай жиҳозлаш ҳақида хаёлга берилади. Тошкентда сўнгги йилларда қурилиш инқилоби кузатиляпти: пулдор қурувчилар энг замонавий CRM (Customer relationship management – Мижоз билан алоқалар бошқаруви), ERP (Enterprise resource planning – Ишлаб чиқарувчининг ресурсларини режалаштириш), рақамли технологиялар, баъзи ҳолларда эса эски, аммо ишончли усуллар билан мижознинг қулоғига лағмон илиб, қурилиш якунига етишидан анча олдин унинг пулини олишга ҳаракат қиляпти.

Шу йил феврал ойида sell side market-sizing қилдим, яъни, келгуси 3 йил учун қилинадиган таклифларнинг ўсишини ҳисоблаб чиқдим. Ҳисоб-китобларим натижаларига кўра фаол харидорни ишни ва ишлаб топилган пулни йўқотиш хавфидан огоҳлантирмоқчиман.

2019 йилда янги қурилган уйлар таклифи ўтган йилга нисбатан 10 бараварга ошди. Охирги икки йил давомида (2017 ва 2018) ҳар йили 4 000 га яқин хонадон фойдаланишга топширилди. Танловнинг кўплиги мижознинг фойдасига ишлайди. Савол: ҳар доимми?

"Пул йўқ, аммо сабр қилинглар"

Ҳар қандай соҳадаги каби қурилиш бизнеси ҳам ликвидлик (пул ва пулга тенг қийматдаги активлар) камлигидан азият чекяпти. Аммо бошқалардан фарқли равишда бу соҳадаги етишмовчилик очиқроқ кўринади. (Оддий қилиб айтганда, уй қуриш керак, аммо қурилиши учун пул топиш муаммо.)

Биринчидан, иккинчи (қуйи) босқичдаги банкларда (ИББ) ортиқча маблағлар йўқ. Иккинчидан, Марказий Банк “лойиҳаларни молиялаштириш”ни кўриб чиқмаган. Учинчидан, йирик банкларнинг барчаси давлатга қарашли бўлиб, қийин шартлар билан кредит беради. Шунда хусусий иккинчи босқичдаги банклар қолади – улар ўзининг миқёсидан келиб чиқиб, қурувчи фирмага 12-15 миллион АҚШ долларидан ортиқ (умумий маблағнинг 25%и) пул бера олмайди. Амалда бу миқдор 5 миллион АҚШ доллари билан чекланади. Тўғри, агар қурувчи олинадиган қарзни 140%га қоплайдиган гаров топа олса, унга энг кўпи билан йилига 24%лик, асбоб-ускуна сотиб олиши учун эса долларда 12%лик кредит берилади. Қурилиш кўп пул ейдиган бизнес бўлгани ва бир иншоотнинг битиши ўртача 2,5-3 йилни олгани учун асбоб-ускуналарнинг лойиҳадаги улуши анча кам миқдорни ташкил этади.

"Хандақ қазилганида пул тўласангиз, арзонроқ бўлади". Эҳтиёт бўлинг!

Иморат қурувчи шахс фақат ижодкор эмас, қўрқмас инсон ҳамдир. Барча қийинчиликларга қарамай у ўз лойиҳасини амалга ошириш учун йўл топади.

Биринчидан, ўзининг пулини лойиҳалаш ва ер қазиш ишларини бошлашга тикади ва етмаётган маблағни жалб қилиш учун ҳали хандақ қазиш босқичидаёқ харидорга энг ёқимли нархларни таклиф қилади. Банклардан қарз олиш имкони бўлмаган вазиятда қурилиши бошланмаган уйларни сотиш лойиҳани молиялаштиришнинг ягона йўли бўлади.

Талаб бўйича вазият қандай?

Юзаси 65-150 квадрат метр, ҳар квадрат метри 800-1500 АҚШ доллари бўлган хонадонларнинг мижози одатда ёши 30 дан ошган тадбиркорлар, хориж фирмалари, телкоммуникация ва нефт компаниялари, банкларнинг раҳбар ва бошқарувчилари; шунингдек, Ўзбекистондан четда ишловчи мутахассислар ва бизнесменлар бўлади. Бу рўйхатга вилоятларда яшовчи бойроқ кишиларни ҳам қўшиш мумкин – улар учун Тошкентда уйга эга бўлиш пулни сақлаб туриш воситаси ҳисобланади. Мижозларнинг аниқ миқдорини ҳеч ким билмайди. Бироқ шунга қарамай таклиф миқдори ўн марта ошди.

Мен 2007 йили Алмати шаҳрида қурилаётган уйларга бўлган талаб ва таклифларни таҳлил қилиб чиққанман. Ўшанда бир йилда 1 700 та хонадон сотилган, уларнинг 80%и йиллик 11-15% ипотека асосида сотилган. Шу ерда тўхтаймиз! Тошкентда ипотека йўқ. Тўғри, у худди борга ўхшайди, аммо 25% лик “ипотека” бу энди қуруқ ном, холос. (Давлат томонидан ижтимоий мақсадларда қурилаётган уйларнинг имтиёзли ипотека асосида берилиши бундан мустасно.) Ўша пайтда Алматида ўртача маош киши бошига 800 АҚШ долларига тўғри келарди. Ҳозир Тошкентда бир оиланинг ўртача ойлик даромади 500 АҚШ долларига тенг (Colliers ҳисоботига кўра). Аҳоли сони фарқининг таъсири, кечиккан талабнинг юзага чиқиши ва бошқа омиллар менинг бу ҳисоб-китобларим доирасига кирмайди.

Иморат қурувчилар ҳисобга олиши керак бўлган яна бир хавфли омил девалвациядир. (Девалвация – миллий пул курсининг халқаро валютага нисбатан пасайиши, қадрсизланиши.) Энг ёмон ҳолатда девалвация тўлов қобилиятини 90%га тушириб юборади. Биз бу манзарани Қозоғистонда 2008 ва 2015 йилларда кузатдик.

Бу ишларнинг охири қандай бўлади?

Минглаб мижозлар юз миллионлаб доллар пулларини қуруқ ваъда эвазига иморат қурувчиларга қўш-қўллаб топширган. Бу ваъдалар келажакда қуриб уларга топшириладиган хонадонлар учун берилган. Энди ўша ваъдаларни бажариш учун ўнлаб иморат қурувчилар тезроқ ва кўпроқ уй қуряпти. Бу вазиятда мен иккита эҳтимолий хатарни кўряпман:

1. Бошланган барча қурилишлар охиригача етказилади, таклиф талабдан ошиб кетади ва нархлар қулайди. Иморат қурувчи олдиндан олинган тўловлар бўйича ҳисоб-китоб қилади, аммо бу унинг фойдасини камайтиради ва қурилиш ашёларини етказиб берувчилар билан тўлиқ ҳисоб-китоб қила олмайди. Кимдир албатта ютқазиши шарт. Асосийси, мижоз ўзи пул тўлаган хонадонни олди.

2. Иморат қурувчи лойиҳани охирига етказиш учун зарур маблағга тенг қийматдаги хонадонларни олдиндан сотишга муваффақ бўла олмайди. Чунки бу вазиятда таклиф аллақачон талабдан ошиб кетган бўлади. Олдиндан пул тўлаб қўйган мижозлар эса қурилишнинг илк босқичлариданоқ у ерга умид билан келиб-кетаверади, охири асабийлашган ҳақдорлар кўчага чиқиб норозилик билдира бошлайди. Бу айни кунлардаги уй қуриш жазавасининг қурилиш ашёлари ишлаб чиқарувчидан тортиб иморатни қурувчи ва мижознинг ўзигача бўлган барча иштирокчилари учун ғамгин якун бўлади.

Ортиқча таклиф инқирозидан қандай чиқиш мумкин?

Бозор ва қонунчилик меъёрлари ўзаро мувозанатлашмаган экан, ҳукумат вазиятга имкон қадар тезроқ аралашиши керак:

1. Янги қурилишлар учун рухсат беришни чеклаш зарур.

2. Талабни қондириш учун ҳамманинг имконияти етадиган ипотека дастурини ишга тушириш керак. 27% – бу ўта шафқатсиз!

3. Бино қурилиши 60-70% ва ундан кўпроқ даражага етмагунича ундаги хонадонларни олдиндан сотишга рухсат бермаслик лозим.

4. Иморат қурувчига ҳар бир ҳақдорга ўзинг молиявий ҳолатини ошкор қилиш мажбуриятини юклаш.

Аммо мен бу вазиятда банк ислоҳотларини ўтказиш энг муҳим иш деб биламан. Юқори фоизли қарзлар ва ликвидликнинг (пул ва пулга тенг қийматдаги активлар) тақчиллиги узоқни кўзланмаган сиёсат бўлиб, ҳозир кўриб турганимиздек инфляцияни ушлаб тура олмайди. Аксинча, қиммат кредит олганларнинг бизнесини хароб этиб, бундай таваккал қилмаганларга нафас олишга имкон бермайди.

Харидор нима қилиши керак?

Иморат қурувчининг муаммоси бир куннинг ўзида уйи битишини кутаётган харидорнинг муаммосига айланиб қолиши мумкин. Харидор Худо берган ақлни ишлатган ҳолда бирон иморат қурилишига қарз бериб киришдан (ҳали битмаган уйни сотиб олишдан) аввал қуйидаги “уй вазифалари”ни бажариб олиши керак:

1. Олдиндан таҳлил ўтказиш. Бунда иморат қурувчининг мижозлар ва иморат ўрнидаги бузиб ташланган эски уйларнинг эгалари билан қандай муомала қилишини ўрганиб чиқиш; айни пайтда бу фирмага (ёки шахсга) уй учун пул тўлаб қўйганлар ва тайёр уйларга кўчиб кирган харидорлар билан гаплашиб кўриш, сотувчига саволлар бериш, Интернет орқали унинг тарихини қараб чиқиш лозим бўлади.

2. Энг паст нархларга учмаслик керак.

3. Қурилишнинг тугалланган босқичида бўлган бинолардан уй олишга кўпроқ эътибор қаратиш. Агар танлов имкони бўлса, йирик қурувчи фирмаларга мурожаат қилиш мақсадга мувофиқ (уларнинг “синиб” кетиши ёки иши тўхтаб қолиши эҳтимоли камроқ).

4. Уй олиш учун жамғарилган пулни АҚШ долларига айлантириб қўйиш ва керакли лаҳзани кутиш лозим. Аммо бу янада таваккалчиликка асосланган вариант: кутиш давомида аёлингиз уй олиш чўзилиб кетаётганидан тинимсиз асабийлашиши, ёки йиғилган пулни уй олишдан кўра фойдалироқ кўринган бирон лойиҳага тикиб юборишингиз эҳтимоли бор.

Тўплаган пулингизни беҳудага йўқотмаслигингизни, оладиган уйингиз хурсандчилик ва бахтга сабаб бўлишини тилайман.

Нодир Нурматов,
Массачусетс Технология Институти битирувчиси, халқаро бизнес бўйича маслаҳатчи